Строительство арендного жилья в Британии рухнуло на 84% вне Лондона: причины и последствия

Сектор строительства жилья под аренду в Великобритании переживает глубочайший кризис за всю свою историю. За год, завершившийся в июне 2026 года, количество новых проектов за пределами Лондона сократилось на 84%, а в целом по стране падение составило 79%. Это не просто статистический сбой, а системный обвал, который уже сейчас сказывается на доступности арендного жилья для миллионов британцев и будет определять рынок недвижимости на годы вперед. Чтобы понять масштаб проблемы, достаточно взглянуть на цифры: если в предыдущем году в регионах началось строительство примерно 30 тысяч домов, то теперь — лишь около 5 тысяч. В столице ситуация чуть мягче, но и там падение достигло 70%. Аналитики компании Savills, подготовившие отчет, называют это беспрецедентным спадом, подчеркивая, что текущие тенденции носят не временный, а структурный характер.

Спад строительства арендного жилья: цифры и факты

Обвал стартов строительства в секторе build-to-rent стал результатом сразу нескольких факторов, которые наложились друг на друга. Прежде всего, это резкий рост стоимости кредитования: за три года ставки по кредитам для девелоперов подскочили с 3% до 7%, что сделало большинство новых проектов экономически нерентабельными. Внутренняя норма доходности (IRR) для build-to-rent упала ниже 8%, в то время как институциональные инвесторы, привыкшие к доходности 10–12%, просто перестали рассматривать такие вложения. Дополнительное давление оказывает высокая инфляция на стройматериалы, которая увеличила себестоимость строительства на 20–30% за последние два года.

Особенно сильно пострадали регионы, где build-to-rent был основным драйвером нового жилья — Манчестер, Бирмингем, Лидс. В этих городах девелоперы заморозили десятки проектов, ожидая стабилизации экономической ситуации. По данным Savills, если в 2021–2022 годах старты достигали 50 тысяч единиц в год по всей стране, то теперь этот показатель упал до рекордно низкого уровня. Эксперты отмечают, что текущий спад — не временное явление, а структурный кризис, вызванный сочетанием дорогих денег, неопределенности в регулировании и изменении инвестиционных приоритетов.

Почему это происходит: причины обвала

Чтобы понять глубину проблемы, нужно вернуться на несколько лет назад. Сектор build-to-rent активно рос в Великобритании с середины 2010-х годов, когда институциональные инвесторы, включая пенсионные фонды и страховые компании, начали массово вкладываться в арендное жилье. Пик пришелся на 2021–2022 годы, когда низкие ставки по кредитам и высокий спрос на аренду создали идеальные условия для развития этого сегмента. Однако уже в 2023 году началось замедление из-за повышения ставок Банком Англии, которое продолжалось вплоть до 2025 года. К этому добавились новые требования к энергоэффективности зданий, которые потребовали дополнительных инвестиций и сделали многие проекты еще менее привлекательными.

Правительство пыталось стимулировать сектор налоговыми льготами, но этого оказалось недостаточно. Инвесторы все чаще предпочитают вкладываться в готовые объекты, а не в новые стройки, что усугубляет дефицит предложения. Кроме того, в 2025 году был принят Закон об аренде, который запрещает выселение без указания причины и ограничивает повышение арендной платы раз в год. Хотя эти меры защищают арендаторов, они снижают гибкость для инвесторов, что напрямую отражается на их готовности финансировать новые проекты. В результате мы наблюдаем замкнутый круг: чем больше ограничений, тем меньше строится жилья, и тем быстрее растут цены на аренду.

Что это значит для арендаторов?

Для арендаторов текущий спад означает дальнейший рост стоимости аренды. При сокращении нового предложения спрос остается высоким, особенно в крупных городах. По данным портала Rightmove, средняя арендная ставка в Великобритании уже выросла на 12% за последние два года, и аналитики ожидают дальнейшего роста на 5–7% в ближайшие 12 месяцев. Это особенно болезненно для молодых специалистов, которые переезжают в Манчестер или Бирмингем в поисках работы: они столкнутся с меньшим выбором жилья и более высокими ценами. Местные власти, рассчитывавшие на build-to-rent для решения жилищного кризиса, вынуждены искать альтернативные механизмы, но пока безуспешно.

Эксперты советуют арендаторам заключать долгосрочные договоры сейчас, чтобы зафиксировать текущие ставки, поскольку в ближайшие годы ситуация вряд ли улучшится. В то же время для тех, кто только планирует снимать жилье, важно быть готовым к тому, что конкуренция за доступные объекты будет только усиливаться. Особенно сложная ситуация складывается в сегменте качественного арендного жилья, которое традиционно строилось в рамках build-to-rent: именно этот сегмент пострадал больше всего.

Технические детали и финансовые механизмы

Ключевой фактор спада — стоимость капитала. Ставки по кредитам для девелоперов выросли с 3% до 7% за три года, что сделало многие проекты нерентабельными. Для того чтобы проект build-to-rent был привлекательным для инвесторов, он должен обеспечивать доходность не ниже 10–12% годовых. Однако при текущих ставках и росте себестоимости строительства этот показатель опустился ниже 8%, что автоматически выводит проект из числа инвестиционно привлекательных. Девелоперы пытаются компенсировать это за счет повышения арендных ставок, но здесь вступают в силу ограничения, наложенные Законом об аренде 2025 года.

Дополнительное давление оказывает и неопределенность в регулировании арендных отношений. Инвесторы не понимают, какие правила будут действовать через год-два, и предпочитают не рисковать. В результате капитал уходит в другие сектора недвижимости, например, в логистическую недвижимость или студенческие общежития, которые считаются более стабильными. Это еще больше усугубляет дефицит жилья для среднего класса, который является основным потребителем build-to-rent.

Кого затронет и как

Спад ударит по нескольким группам. Прежде всего, это арендаторы в регионах, где и так дефицит качественного жилья. Молодые специалисты, переезжающие в Манчестер или Бирмингем, столкнутся с меньшим выбором и более высокими ценами. Местные власти, рассчитывавшие на build-to-rent для решения жилищного кризиса, вынуждены искать альтернативы, но пока безрезультатно. Для девелоперов это время консолидации: мелкие компании уходят с рынка, крупные пересматривают портфели. Инвесторы переориентируются на Лондон, где рынок более стабилен, что усиливает региональное неравенство.

В России и СНГ подобных тенденций пока не наблюдается, но опыт Британии может быть полезен для анализа рисков на развивающихся рынках аренды. Важно понимать, что резкое изменение макроэкономической ситуации или регулирования может привести к аналогичным последствиям. Поэтому инвесторам и девелоперам в других странах стоит внимательно следить за британским опытом и учитывать его при планировании своих проектов.

Что будет дальше

Savills прогнозирует, что спад продолжится до конца 2026 года, а восстановление начнется не ранее 2027 года, если ставки начнут снижаться. Возможен пересмотр государственной политики: введение субсидий для девелоперов или упрощение процедур планирования. Однако без системных изменений сектор build-to-rent может потерять до 40% своего потенциала к 2030 году. Аналитики советуют инвесторам присматриваться к проектам с государственным участием, которые могут получить дополнительные гарантии, а арендаторам — фиксировать текущие ставки на длительный срок.

Восстановление сектора зависит от нескольких ключевых факторов: снижения ключевой ставки Банка Англии, стабилизации цен на стройматериалы и пересмотра некоторых положений Закона об аренде. Если правительство не предпримет активных мер, рынок арендного жилья в Великобритании может столкнуться с еще более серьезным кризисом, чем тот, который мы наблюдаем сейчас.

Итог

Падение стартов строительства арендного жилья на 84% вне Лондона — тревожный сигнал для всего британского рынка недвижимости. Это не только усугубит жилищный кризис, но и ударит по экономике регионов, которые зависят от притока молодых специалистов. Следить за развитием ситуации важно всем, кто связан с недвижимостью: от инвесторов до простых арендаторов, ведь цены на аренду продолжат расти. Без решительных действий со стороны правительства и финансовых институтов сектор build-to-rent может не восстановиться до конца десятилетия, оставив миллионы людей без доступного жилья.