Возврат денег за услуги риелтора при недействительной сделке: новая инициатива МВД и ФСБ

Силовики предложили обязать риелторов возвращать вознаграждение, если суд признает сделку с недвижимостью недействительной. Эта мера призвана защитить граждан от мошенников, но уже вызвала споры среди ведомств. Разбираемся, что именно предлагают, какие риски и перспективы у этой инициативы, и как он

Что предлагают МВД, ФСБ и Генпрокуратура

МВД, ФСБ и Генпрокуратура разработали предложение, согласно которому риелтор будет обязан вернуть клиенту полученное вознаграждение, если суд признает сделку с недвижимостью недействительной. Речь идет о случаях, когда в действиях риелтора усматриваются признаки недобросовестности или когда сделка совершена под влиянием мошенников. Авторы инициативы считают, что риелторы должны нести ответственность за качество проверки юридической чистоты сделки. Если они не выявили признаки мошенничества, то должны возместить ущерб. Это должно повысить профессиональный уровень участников рынка и снизить количество преступлений в сфере недвижимости.

Инициатива подготовлена в рамках третьего пакета мер по борьбе с мошенничеством, который разрабатывается на фоне роста числа преступлений с недвижимостью. По данным МВД, ежегодно совершаются тысячи преступлений, связанных с незаконным отчуждением жилья. Схемы становятся все изощреннее: используются поддельные документы, фиктивные сделки, методы социальной инженерии. Жертвами часто становятся пожилые люди и социально незащищенные граждане.

Однако пока инициатива не оформлена в виде официального законопроекта. Она была направлена на согласование в другие ведомства, и там встретила сопротивление. По данным «Ведомостей», против выступили Минэкономразвития, Минюст и Росреестр. Они считают, что предложение не учитывает сложность рынка и может привести к дополнительным издержкам для добросовестных участников.

Почему это важно: борьба с мошенничеством в сфере недвижимости

Проблема мошенничества с недвижимостью в России стоит остро. Только в 2023 году Росреестр зарегистрировал более 5 млн сделок с жильем. Даже небольшой процент недействительных сделок означает тысячи пострадавших граждан. Власти уже предпринимали меры для борьбы с этим явлением. В 2022 году был принят закон, расширивший полномочия Росреестра по приостановке сомнительных сделок. В 2023 году начал действовать механизм компенсации из государственного бюджета для пострадавших от мошенничества, но он охватывает только случаи, когда виновные не найдены.

Новая инициатива — это попытка переложить часть ответственности на профессиональных участников рынка. Логика проста: если риелтор получает комиссию за сделку, он должен гарантировать ее чистоту. В противном случае он обязан вернуть деньги. Это особенно актуально, потому что мошенники часто действуют через риелторов, вводя в заблуждение и самих посредников. Например, они могут предоставить поддельные документы, которые риелтор не в состоянии проверить без специальных запросов.

Критики указывают, что риелтор не является юристом и не может проверить все аспекты сделки. Более того, мошенники часто действуют без участия риелторов, а если и привлекают их, то вводят в заблуждение и самих посредников. Тем не менее, авторы инициативы настаивают: риелтор должен нести ответственность за результат, а не только за процесс.

Чем отличается от предыдущих мер

Ранее ответственность риелторов регулировалась только гражданско-правовыми нормами. Клиент мог подать иск о возмещении убытков, но для этого нужно было доказать вину риелтора. На практике это сложно: требуется установить, что риелтор знал о мошенничестве или должен был знать. Судебная практика неоднородна, и часто потерпевшие не получают компенсацию.

Новая инициатива предлагает автоматический возврат вознаграждения, если сделка признана недействительной. Это упрощает процедуру для пострадавших: не нужно доказывать вину, достаточно решения суда. Однако это создает риски для риелторов: даже при добросовестной работе они могут потерять доход, если суд признает сделку недействительной по причинам, не зависящим от них. Например, если нотариус допустил ошибку в документах, или если одна из сторон оказалась недееспособной, но риелтор не мог этого знать.

Эксперты отмечают, что без четких критериев закон может работать против добросовестных участников рынка. Поэтому важно детально проработать условия, при которых возврат обязателен, и механизмы защиты для риелторов, которые сами стали жертвами обмана.

Как будет работать возврат денег: технические детали

Предполагается, что возврат будет осуществляться на основании решения суда. Риелтор должен будет вернуть полученное вознаграждение в течение определенного срока. Если он откажется, клиент сможет обратиться в суд с иском о взыскании. При этом, вероятно, будет установлен срок исковой давности.

Однако детали пока не проработаны. Неясно, будет ли возврат распространяться на все случаи недействительности сделок или только на те, где есть признаки мошенничества. Также не определено, как будет учитываться вина риелтора: если он сам стал жертвой обмана, должен ли он возвращать деньги? Эти вопросы требуют тщательной проработки, чтобы не навредить добросовестным участникам рынка.

Кого затронет новая мера

В первую очередь инициатива ударит по риелторам и агентствам недвижимости. Им придется более тщательно проверять сделки, возможно, привлекать юристов и страховать свою ответственность. Это увеличит их издержки, которые, скорее всего, будут переложены на клиентов через повышение комиссий. По данным Российской гильдии риелторов, средняя комиссия на рынке составляет 2-3% от стоимости объекта. Увеличение издержек может привести к росту комиссий на 0,5-1 процентный пункт.

Для граждан, пострадавших от мошенников, нововведение станет дополнительной защитой. Они смогут вернуть хотя бы часть потраченных средств. Однако если риелтор окажется неплатежеспособным, получить деньги будет сложно. В этом случае может потребоваться создание компенсационного фонда или обязательное страхование профессиональной ответственности риелторов.

Что будет дальше: перспективы и риски

Сейчас инициатива находится на стадии межведомственного согласования. Против нее выступили Минэкономразвития, Минюст и Росреестр, что может затянуть процесс. Вероятно, будет создана рабочая группа для доработки предложения. Не исключено, что в итоге будет принят компромиссный вариант, учитывающий интересы всех сторон.

Силовики настаивают на необходимости ужесточения ответственности, указывая на рост числа мошенничеств. Экономический блок правительства опасается негативного влияния на бизнес. Найти баланс будет непросто.

Если закон будет принят, он может вступить в силу не раньше 2025 года. До этого времени риелторы и их клиенты будут работать по старым правилам. Но уже сейчас стоит задуматься о дополнительной проверке контрагентов и страховании рисков.

Какие риски для добросовестных риелторов?

Главный риск — потеря дохода без вины. Например, сделка может быть признана недействительной из-за ошибки в документах, допущенной нотариусом, или из-за того, что продавец скрыл свою недееспособность. В таких случаях риелтор, который добросовестно проверил все доступные документы, все равно будет обязан вернуть комиссию. Это может привести к уходу с рынка мелких агентств и частных риелторов, которые не смогут нести такие риски.

Другой риск — увеличение издержек на проверку сделок. Чтобы избежать возвратов, риелторам придется заказывать более глубокие проверки, включая запросы в государственные органы, что требует времени и денег. В конечном итоге это может привести к удорожанию услуг для клиентов.

Что делать покупателям и продавцам недвижимости?

Пока закон не принят, гражданам стоит самостоятельно проявлять осторожность. Рекомендуется проверять юридическую чистоту сделки, привлекать независимых юристов, а также страховать риски через титульное страхование. Если вы стали жертвой мошенников, важно своевременно обращаться в полицию и суд, чтобы зафиксировать факт преступления и получить решение суда, которое станет основанием для возврата денег.

Итог

Предложение МВД, ФСБ и Генпрокуратуры о возврате денег за риелторские услуги при недействительных сделках — значимый шаг в борьбе с мошенничеством. Однако оно требует тщательной проработки, чтобы не навредить добросовестным участникам рынка. Следить за развитием ситуации стоит как профессионалам, так и обычным гражданам, планирующим сделки с недвижимостью.