Рынок жилья Великобритании стагнирует: спрос и продажи не растут, RICS

Британский рынок недвижимости переживает затяжную фазу застоя: по данным Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), в июле спрос со стороны покупателей и количество согласованных продаж не продемонстрировали никакого роста. Это означает, что ни риелторы, ни потенциальные домовладельцы не видят причин для оптимизма в ближайшей перспективе. Ситуация усугубляется высокими ипотечными ставками и общей экономической неопределенностью, которая заставляет людей откладывать крупные финансовые решения. В этой статье мы разберем свежие данные RICS, объясним, почему рынок не может сдвинуться с мертвой точки, и что это значит для покупателей, продавцов и инвесторов, включая тех, кто присматривается к британской недвижимости из-за рубежа.

Июльский отчет RICS: цифры и факты

Опубликованный в четверг отчет RICS за июль рисует безрадостную картину. Показатель новых запросов от покупателей остался на уровне -28%, что в точности повторяет июньский результат. Это означает, что число риелторов, фиксирующих снижение интереса со стороны покупателей, значительно превышает тех, кто отмечает его рост. Согласованные продажи также не изменились, оставшись на отрицательной отметке с балансом -25%. Цены на жилье продолжают ползти вниз: чистый баланс цен составил -18%, хотя это небольшое улучшение по сравнению с -19% в июне.

Риелторы осторожны в оценках на ближайшие три месяца: ожидания по продажам остаются слабыми, а прогнозы по ценам — негативными. Однако на горизонте двенадцати месяцев настроения несколько оптимистичнее: баланс ожиданий по продажам вырос до +25%, что может указывать на надежду на постепенное восстановление к середине следующего года. Такая динамика говорит о том, что участники рынка не верят в быстрое чудо, но допускают, что к концу 2025 года ситуация начнет выправляться.

Почему рынок жилья в Великобритании не растет: глубинные причины

Чтобы понять, почему рынок жилья в Великобритании застрял в стагнации, нужно оглянуться на несколько лет назад. С конца 2022 года Банк Англии начал агрессивно повышать процентные ставки, пытаясь обуздать инфляцию, которая достигла двузначных цифр. Это привело к резкому удорожанию ипотечных кредитов: средняя ставка по двухлетнему фиксированному займу сейчас составляет около 5,8%, тогда как еще недавно можно было оформить ипотеку под 2-3% годовых. Для многих британских семей ежемесячные платежи по ипотеке стали неподъемными, и они вынуждены были отказаться от планов по покупке жилья.

Хотя инфляция в последние месяцы замедлилась, базовая ставка Банка Англии остается на уровне 5,25% — самом высоком за последние 15 лет. Это создает эффект заморозки: продавцы не хотят снижать цены, надеясь на лучшее, а покупатели не могут позволить себе текущие условия кредитования. В результате количество сделок падает, а время экспозиции объектов на рынке увеличивается. Экономическая неопределенность, включая предстоящие выборы и возможные изменения в налоговой политике, также не способствует активности.

Какие факторы влияют на доступность жилья в 2024 году?

Доступность жилья в Великобритании в 2024 году определяется не только ставками по ипотеке, но и общим уровнем цен. По данным Nationwide, средняя цена дома в стране составляет около 260 тысяч фунтов стерлингов, что на 3-4% ниже пиковых значений 2022 года. Однако снижение цен не компенсирует рост процентных ставок: для среднестатистического покупателя ежемесячный платеж по ипотеке вырос на 30-40% по сравнению с двумя годами ранее. Кроме того, банки ужесточили требования к заемщикам: теперь нужно иметь больший первоначальный взнос и стабильный доход, чтобы пройти стресс-тесты.

Еще одним фактором является дефицит предложения на рынке аренды, который косвенно влияет на рынок покупки. Многие потенциальные покупатели вынуждены арендовать жилье, но арендные ставки растут, что затрудняет накопление на первоначальный взнос. По данным HomeLet, средняя арендная плата в Великобритании выросла на 10% за последний год, и эта тенденция вряд ли изменится в ближайшее время. Таким образом, замкнутый круг: высокие ставки делают покупку недоступной, а высокая аренда мешает копить на депозит.

Региональные различия: где рынок чувствует себя лучше, а где хуже

Хотя общая картина по стране выглядит удручающе, в разных регионах ситуация отличается. Лондон и юго-восток Англии традиционно являются самыми дорогими рынками, и здесь снижение цен более заметно: в столице цены упали на 5-6% за год, а спрос сократился сильнее, чем в среднем по стране. Это связано с тем, что в Лондоне высокая доля инвестиционных покупок, которые особенно чувствительны к изменению ставок и налоговым условиям. В то же время в северных регионах, таких как Йоркшир и Северо-Запад, цены более доступны, и спрос держится лучше благодаря относительной дешевизне жилья.

Интересно, что в Шотландии и Уэльсе рынок также демонстрирует стагнацию, но с некоторыми нюансами. В Шотландии действует система преимущественной покупки для местных жителей, что немного смягчает падение спроса. В Уэльсе же наблюдается более высокий уровень доступности, но и там покупатели проявляют осторожность. Для инвесторов из России и СНГ, которые традиционно интересуются лондонской недвижимостью, важно понимать, что текущая конъюнктура неблагоприятна для быстрой перепродажи, а арендный доход может не оправдать ожиданий из-за высоких налогов и сборов для иностранных собственников.

Что говорят эксперты: прогнозы на ближайшие месяцы

Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие месяцы рынок жилья Великобритании вряд ли покажет значительный рост. Банк Англии, вероятно, сохранит ставку на текущем уровне до конца 2024 года, что не стимулирует спрос. Однако рынок уже закладывает в цены возможное снижение ставки в 2025 году, что может оживить активность. Большинство аналитиков, включая Capital Economics и Pantheon Macroeconomics, прогнозируют, что восстановление начнется не раньше весны следующего года, когда эффект от снижения ставок станет ощутимым.

RICS отмечает, что для устойчивого роста необходимы как снижение ставок, так и улучшение экономической уверенности. Пока же рынок остается в состоянии «замороженности», когда продавцы не готовы существенно снижать цены, а покупатели ждут более благоприятных условий. Возможно, к концу года мы увидим постепенное увеличение числа сделок, но значительного прорыва не ожидается. Те, кто планирует покупку или продажу жилья, должны быть готовы к тому, что процесс займет больше времени, чем раньше.

Когда ждать восстановления рынка недвижимости в Великобритании?

Вопрос о том, когда восстановится рынок недвижимости в Великобритании, волнует многих. Оптимистичный сценарий предполагает, что Банк Англии начнет снижать ставку уже в первом квартале 2025 года, и к лету мы увидим оживление спроса. Пессимистичный сценарий допускает, что ставки останутся высокими до конца 2025 года, если инфляция вновь ускорится. В любом случае, полное восстановление до уровней 2021 года вряд ли произойдет раньше 2026 года. Пока же рынок будет оставаться рынком покупателя, где у тех, кто имеет наличные или доступ к дешевому финансированию, есть хорошие возможности для торга.

Как вести себя покупателям и продавцам в условиях стагнации

Для потенциальных покупателей текущая ситуация означает расширение выбора и возможность торга, так как продавцы вынуждены снижать цены, чтобы привлечь редких покупателей. Однако высокие ипотечные ставки сводят на нет выгоду от снижения цен: ежемесячные платежи остаются высокими. Если у вас есть накопления или возможность получить одобрение на ипотеку по фиксированной ставке, сейчас можно найти интересные варианты, особенно в сегменте новостроек, где застройщики предлагают скидки и субсидии по ипотеке. Но не стоит рассчитывать на то, что цены упадут еще сильнее — рынок уже близок к дну.

Продавцам, в свою очередь, приходится адаптироваться к новой реальности: недвижимость продается дольше, а окончательная цена часто ниже запрашиваемой. Эксперты советуют реалистично оценивать стоимость и быть готовыми к переговорам. Для тех, кто не обязан продавать срочно, возможно, разумнее переждать период неопределенности и выставить объект на продажу ближе к 2025 году, когда ожидается улучшение конъюнктуры. Важно также учитывать, что качество презентации объекта и его состояние играют сейчас решающую роль: покупатели становятся более требовательными.

Влияние на строительную отрасль и экономику в целом

Стагнация рынка жилья Великобритании затрагивает не только частных лиц, но и целые отрасли. Для строительных компаний это означает сокращение новых проектов и снижение прибыли. По данным Национальной федерации строителей жилья, объемы нового строительства упали до самого низкого уровня с 2020 года. Это, в свою очередь, усугубляет дефицит жилья в стране, который уже является острой проблемой. Для банков и ипотечных кредиторов снижение активности ведет к уменьшению объемов кредитования и ужесточению условий, что еще больше сдерживает спрос.

Для экономики в целом слабый рынок жилья сдерживает потребительские расходы, так как домохозяйства чувствуют себя менее уверенно, когда стоимость их главного актива падает. Это создает негативный мультипликативный эффект: снижение цен на жилье ведет к сокращению расходов на ремонт, мебель и другие товары длительного пользования. Правительство Великобритании осознает эту проблему и пытается стимулировать рынок через программы поддержки, но пока они не дают значительного эффекта.

Итог: что ждать от рынка жилья Великобритании в ближайшее время

Рынок жилья Великобритании в июле продолжил стагнировать: спрос и продажи не растут, цены снижаются. Главные причины — высокие ипотечные ставки и экономическая неопределенность. Покупателям стоит внимательно следить за динамикой ставок, а продавцам — быть готовыми к длительным срокам экспозиции и торгу. Восстановление, вероятно, начнется не ранее 2025 года, когда Банк Англии, возможно, начнет смягчать денежно-кредитную политику. Следите за обновлениями RICS, чтобы не пропустить переломный момент.